《Freeman, et al. v. Quicken Loans, Inc.》案

2012年5月24日，美国最高法院对Freeman等人诉Quicken Loans公司案作出判决。原告指控Quicken Loans对他们收取了未获收入的手续费和折扣费，违反了《房地产交易程序法》第8(b)条中关于禁止“分割”费用中任何部分的规定。最高法院面临的问题是，第8(b)条是仅禁止两个或两个以上主体之间的费用分割，还是也禁止单一服务提供商收取过高的费用。斯卡利亚大法官撰写的全票（9-0）判决支持了Quicken Loans，推翻了原告的论点。法院依据文义解释裁定，第8(b)条明确只涉及费用的“分割”，并不禁止未获收入的费用，只要这些费用没有被分割。

美国最高法院全票裁定Quicken Loans胜诉。判决认为，《房地产交易程序法》第8(b)条的文字表述明确要求存在“分割”行为，即费用需要在至少两个主体之间分配。因此，单一抵押贷款机构收取未获收入且未分割的费用，并不构成对该条款的违反。

本案的核心争议在于对联邦法律《房地产交易程序法》第8(b)条的解释。原告认为，该条款禁止任何未获收入的费用（即收费过高且不符合实际服务价值），而被告Quicken Loans辩称，法律仅禁止在提供结案或房地产交易服务时在两个或更多主体之间分割费用。最高法院需要澄清法律是否适用于单一主体收取未获收入费用的情形。

该判决被视为金融服务和抵押贷款行业的重大胜利。它极大地限制了消费者根据RESPA对贷款机构收取未获收入费用提起集体诉讼的法律依据，明确了只要不存在费用分成或回扣的情况，监管的重点在于是否分割费用而非费用金额本身。此案减少了抵押贷款机构面临的诉讼风险，但也引发了消费者权益倡导者对于法律在限制过高收费方面存在漏洞的担忧。